Anne veya babadan miras kalan ev, arsa, tarla gibi gayrimenkullerin paylaşımı, kardeşler veya diğer mirasçılar arasında genellikle en büyük tartışma konusudur. Bir mirasçı evi satmak isterken, diğeri satmak istemez; bir diğeri ise evde kendisi oturmakta ısrar edebilir. İşte tarafların anlaşarak malı satamadığı veya paylaşamadığı bu gibi durumlarda devreye Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası girer.
🔑 Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Birden fazla kişinin ortak (paylı veya elbirliğiyle) sahip olduğu bir taşınmazdaki ortaklık bağının, mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Bu dava sonucunda gayrimenkul ya "aynen taksim" (bölünerek) paylaştırılır ya da bu mümkün değilse "satılarak" parası ortaklar (mirasçılar) arasında payları oranında bölüştürülür.
📝 Davayı Kimler Açabilir ve Şartları Nelerdir?
Ortaklığın giderilmesi davası açmak için tüm mirasçıların onayına gerek yoktur. Taşınmazda hissedar olan (mirasçı olan) tek bir kişi bile bu davayı tek başına açabilir. Mahkeme, davayı açan kişinin talebini inceleyerek tüm ortakları davaya dahil eder.
- ✂️ Aynen Taksim Yoluyla: Eğer taşınmaz büyük bir arsa veya tarla ise, mahkeme bilirkişi atayarak arazinin mirasçı sayısına göre eşit parsellere bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünmeye müsaitse herkese bir parça tapu verilir.
- 🔨 Satış Yoluyla (Açık Artırma): Apartman dairesi, dükkan veya bölünmeye uygun olmayan küçük araziler aynen taksim edilemez. Bu durumda mahkeme, mülkün açık artırma yoluyla icra dairesinden satılmasına karar verir.
⚠️ Açık Artırmada Dışarıdan Biri Evi Alabilir Mi?
Evet, kural olarak satış işlemi herkese açık bir ihale ile (e-satış portalı üzerinden) yapılır ve en yüksek teklifi veren yabancı biri de mülkü satın alabilir. Ancak, mirasçılar mahkemede anlaşırlarsa "satışın sadece mirasçılar (ortaklar) arasında yapılmasına" karar verdirtebilirler. Böylece mülk yabancıya gitmez, parası olan mirasçı diğerlerinin payını mahkeme kanalıyla satın almış olur.
⚖️ Neden Uzman Bir Avukat Şarttır?
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyu) davaları, tüm ortaklara tebligat yapılmasının zorunlu olduğu, vefat eden ortakların mirasçılarının tek tek tespit edilip davaya dahil edildiği (veraset ilamı alınması), kıymet takdiri ve bilirkişi raporlarına itiraz aşamalarının bulunduğu oldukça uzun (bazen 2-3 yıl sürebilen) ve karmaşık davalardır. Satış ihalesinde zarar etmemek ve davanın yıllarca sürüncemede kalmasını engellemek için deneyimli bir Gayrimenkul Avukatı ile çalışılması hayati derecede önemlidir.