Türkiye'de özellikle son yıllarda hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri, eski ve depreme dayanıksız binaların yenilenmesi amacıyla büyük bir önem taşımaktadır. Ancak bu süreç, binaların yıkılıp yeniden yapılması aşamasında hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından çeşitli hukuki sorunları beraberinde getirebilmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında tarafların hakları güvence altına alınmıştır.
Riskli Yapı Tespiti ve Yıkım Kararı
Kentsel dönüşüm süreci, binanın Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca "riskli yapı" olarak tespit edilmesiyle başlar. Riskli yapı raporunun kesinleşmesinin ardından, mülk sahiplerine binanın yıktırılması için belirli bir süre verilir. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte binada oturan kiracıların tahliyesi zorunlu hale gelir.
Kiracıların Kentsel Dönüşümdeki Hakları Nelerdir?
Binanın riskli yapı ilan edilmesi nedeniyle tahliye edilmek zorunda kalan kiracıların en çok merak ettiği konu maddi destek haklarıdır:
- Kira Yardımı: Kentsel dönüşüm nedeniyle evini veya işyerini tahliye eden kiracılara, Bakanlık tarafından defaten (tek seferlik) taşınma yardımı niteliğinde kira yardımı yapılmaktadır. Bu tutar illere göre değişiklik gösterir.
- Sözleşmenin Sona Ermesi ve Depozito: Riskli yapı kararı, kiracı açısından haklı nedenle fesih sebebi oluşturur. Kiracı, kiralayana ihbarda bulunarak sözleşmeyi feshedebilir ve ödemiş olduğu depozito (güvence bedeli) tutarının iadesini talep edebilir.
- Yeniden Kiralama Hakkı: Yeni bina inşa edildikten sonra, eski kiracının aynı yeri öncelikli olarak kiralama hakkı (rüçhan hakkı) kural olarak bulunmamaktadır; ancak taraflar arasında bu yönde özel bir anlaşma yapılabilir.
Ev Sahiplerinin (Maliklerin) Hakları ve Süreç
Kentsel dönüşümde mülk sahiplerinin süreci ortaklaşa yönetmesi esastır. 6306 sayılı Kanun gereği, yeni binanın nasıl yapılacağı veya arsanın nasıl değerlendirileceği konusunda kararlar, arsa payı çoğunluğunun üçte iki (2/3) oranında oyu ile alınır.
- Üçte İki Çoğunluğa Katılmayanların Durumu: Alınan karara katılmayan veya sözleşmeyi imzalamayan üçte birlik azınlığın arsa payları, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
- Kira Yardımı ve Kredi Desteği: Evini tahliye eden mülk sahipleri, yeni bina yapılana kadar (belirli bir süreyle sınırlı olmak üzere) aylık kira yardımı alabilir veya devlet destekli kentsel dönüşüm kredisinden faydalanabilirler.
Gayrimenkul Avukatının Sürece Katkısı
Kentsel dönüşüm süreci; müteahhitlerle yapılacak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin hazırlanması, riskli yapı tespitine itiraz edilmesi, şerefiye bedellerinin hesaplanması ve hukuka aykırı tahliye taleplerinin durdurulması gibi oldukça teknik aşamalar içerir. Bu süreçte hak kaybı yaşamamak ve sözleşmelerin yasal güvence altına alınması için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık alınması büyük önem taşımaktadır.