Özellikle gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik nedeniyle, içinde hali hazırda kiracı bulunan bir evin veya işyerinin satın alınması oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Yeni ev sahibi evi kendi oturmak için almış olsa da, içerdeki kiracı "benim eski ev sahibiyle kontratım var, çıkmıyorum" diyebilmektedir. Peki kanun bu durumda kimi korur? Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
🔑 Genel Kural: Yeni Ev Sahibi Sözleşmeyi Devralır
Türk Borçlar Kanunu'na göre; bir taşınmaz el değiştirdiğinde (satıldığında), içindeki kiracının sözleşmesi bozulmaz. Yeni ev sahibi, eski ev sahibinin yaptığı kira sözleşmesinin aynen ve doğrudan tarafı olur. Yani kiracı, sanki evi en başından beri yeni sahibinden kiralamış gibi aynı şartlar, aynı kira bedeli ve aynı haklarla evde oturmaya devam etme hakkına sahiptir.
⚠️ Yeni Ev Sahibinin "Gereksinim Nedeniyle" Tahliye Hakkı (6 Ay Kuralı)
Yukarıdaki kuralın çok önemli bir istisnası vardır. Eğer yeni ev sahibi evi yatırım için değil de kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklarının) veya üstsoyunun (anne-babasının) oturması için almışsa, kanun yeni ev sahibine çok özel bir tahliye hakkı tanır:
- ⏰ 1 Aylık İhtar Süresi: Yeni ev sahibi, tapuyu üzerine aldığı (satışın yapıldığı) tarihten itibaren en geç 1 AY İÇİNDE kiracıya noterden bir ihtarname çekerek "evi satın aldığını ve kendi ihtiyacı için kullanacağından evin tahliye edilmesini" bildirmek zorundadır. Bu 1 aylık süre kaçırılırsa 6 ay kuralı kullanılamaz!
- ⏳ 6 Aylık Bekleme Süresi: İhtarnameyi çektikten sonra yeni ev sahibi kiracının hemen o gün çıkmasını isteyemez. Kiracıya ev bulabilmesi için satış tarihinden itibaren 6 AY SÜRE verilmek zorundadır.
🛑 6 Ayın Sonunda Kiracı Çıkmazsa Ne Olacak?
Kanunun verdiği 6 aylık süre dolmasına rağmen kiracı evi boşaltmazsa, yeni ev sahibi derhal Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası" açmalıdır. Bu davada mahkeme, yeni ev sahibinin (veya çocuğunun) eve gerçekten "samimi, zorunlu ve gerçek" bir ihtiyacı olup olmadığını araştıracaktır. İhtiyacın gerçek olduğu ispatlanırsa mahkeme kiracının zorla tahliyesine karar verir.
📝 Alternatif Yol: Sözleşme Bitimini Beklemek
Eğer satın aldığınız evdeki kiracının eski sözleşmesinin bitmesine 6 aydan daha kısa bir süre kalmışsa (örneğin sözleşme 2 ay sonra bitiyorsa), 6 ay beklemek zorunda değilsiniz. Yeni ev sahibi olarak, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açma hakkınız da bulunmaktadır.
Not: Kiracı tahliyesi süreçleri, 1 günlük sürelerin kaçırılmasının bile davanın reddedilmesine (ve kiracının en az 1 yıl daha o evde kalmasına) sebep olduğu çok teknik süreçlerdir. Bu nedenle noter ihtarnamesi çekilmeden önce mutlaka uzman bir Gayrimenkul Avukatından danışmanlık alınmalıdır.